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  • 最新オフィスビルのスペックと押さえたい移転先の見学ポイント

    オフィス見学

    オフィス移転では移転先となるビル選定が必要となりますが、移転を検討する時はどのポイントを押さえておくと良いのでしょうか。
    最近のオフィスビルでみられるスペック、見学時に押さえておきたいポイントをご紹介します。

     

    最近みられるオフィスビルのスペック

     

    2011年に東日本大震災をきっかけに、BCP対応に優れているビルが建てられるようになりました。
    ビル建設の工事現場での看板やビルパンフレットではBCP対策として、次のセールスポイントをアピールしていることが多いです。

    ・免震構造
    オフィスビルの構造には建物柱や壁などによる強度で建物の倒壊を防ぐ耐震構造、地震の揺れを吸収する制震構造、揺れが建物に伝わりにくい免震構造が施されています。
    建物の基礎部分に特殊なゴム層を入れることで地盤と離し、揺れが伝わるのを防ぐ仕組みです。
    この構造だと制震構造変形が4分の3から2分の1に抑えられると期待されています。

     

    ・異系統2回線受電
    本線と予備電源線の電力を異なる変電所から供給される方式で、本線の変電所や本線で事故があっても、スムーズに予備電源線に切り替えることが可能です。

     

    ・非常用発電機
    本線と予備電源線、それぞれの変電所で事故が発生して電力が供給されない場合、ビルの非常用発電機を使って供給することができます。

     

    他にも、省エネを意識したビルや貸室内を広々と使うために空間に工夫が施されたビルなど、様々な最新スペックのオフィスビルが登場しています。

     

    見学時に押さえておきたいポイント

     

    ビルパンフレットにはビル側が不都合と感じる情報は載っていないため、実際の見学で見落としてしまうポイントを必ずチェックしておきましょう。

     

    ・周辺環境のチェック
    仲介業者に見学をお願いすると、10時から11時の間、あるいは14時行以降の時間帯で見学することが多いです。
    また、見学先までは仲介業者のハイヤーを使います。
    これだと最寄駅との距離や朝のエレベーターの混雑状況、昼食をとるための飲食店など周辺環境をチェックすることが難しいです。
    駅の距離や周辺環境をしっかり把握するためにも、見学は最寄駅から出発し、できるだけビルエントランスが混み合う時間帯の前後がおすすめです。
    同時に、同じビルに入居するテナントや周辺に競合会社がないかも確認しておきましょう。

     

    ・賃室内設備やランニングコスト
    実際に見ないと分からないものが賃室内の空間や設備です。
    ビルパンフレットではなかなか気付かない無駄スペースなどもあったりしますし、空調の方もしっかり把握しておくことが重要です。
    空調の運転時間や空調費が共益費に含まれるか、時間外での費用などのランニングコストも確認してください。
    また、容量がどれくらいあり、足りなければ増設が可能なのかを見学ではっきりさせておく必要もあります。
    事前にチェックリストを作成して、見学後に採点を行いビルを相対評価しておくと選定でも役に立つでしょう。

     

    ビル選定の基本条件について

     

    ・賃料
    少しでも賃料を抑えるために賃貸交渉を進めることも重要であり、その過程で入居後の一定期間は賃料が無料となるフリーレント契約や、貸主側が移転費用の一部を負担する場合があります。
    これらの条件を契約期間で平準化した賃料を実質賃料と呼び、契約書に書かれた表面賃貸とは区別されます。
    交渉過程で多くの条件を得ることで、実質賃料を抑えることが可能です。
    交渉を優位に進めるためには、事前にどんなオプションがあるかを把握することが重要なので、事前に調べておくと良いでしょう。

     

     

    ・坪数
    ビルの形状は様々であり、柱が窓まわりから突き出ていたり、スペースの中央になったりすることもあります。
    オフィススペースの坪数には柱や壁を含んだ契約面積を記載しているので、借りる前に実際に使用できる有効面積を明確にしておくことも重要です。
    基本的に契約面積は壁や柱の芯に基づいて算出された壁芯面積で表しています。
    賃貸スペースの中に柱があったとすれば、実際に使用できないスペースに賃料を払うということになるでしょう。
    賃貸スペース内に柱があると約10%の有効面積が減少すると言われているので、必要な有効面積を把握した上で必ず確認することがポイントです。

     

     

    ・立地
    移転先によっては社員の交通費や顧客先への交通費が上昇してしまうこともあります。
    賃料が減った代わりに通勤交通費が増額して相殺したという事例も少なくありません。
    オフィス移転で賃料単価が下がったとしても、交通経費の負担が増えれば本来の削減効果は意味を成さないと言えるので、事前調査を行うことが大切です。

     

     

    ・移転時期
    ビルマーケットはビルの需給関係や景気によって変動し、同じビルであっても借り手が優位な市場での賃料と貸し手が優位な市場の賃料には大きな違いが存在します。
    また、入居時期によっても坪あたりの賃貸が数千円も異なるケースもあり、局面によっても賃料が異なってくるので移転時期の見極めも重要と言えるでしょう。

     

    優先順位を決める

     

    ビル選定では4つの条件をベースに、移転する目的に合わせて優先順位を決めましょう。
    企業によって条件の優先順位は異なりますし、ビルの入居時期や面積によっても異なるので、周辺相場や景気の動向、ビルの稼働状況、貸主の政策を見極めることも重要なポイントです。
    最優先する条件を明確にしてビルを探すことで、良いオフィスを見つけることができるでしょう。

    2017年05月15日
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